觀點(diǎn)指數(shù) 11月12日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù) ? 2025年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》，其中在“ESG發(fā)展：協(xié)同共進(jìn)”篇中指出，綠色建筑不僅能提升企業(yè)形象的軟實(shí)力，更能帶來租金溢價(jià)、運(yùn)營成本下降和風(fēng)險(xiǎn)降低等實(shí)際效益。同時(shí)，由于在行業(yè)深度調(diào)整期，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的綠色融資實(shí)踐有較高的門檻。

  綠色建筑是指在建筑全生命周期內(nèi)，通過節(jié)能、節(jié)水、資源循環(huán)利用、降低碳排放和提升室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量等手段，實(shí)現(xiàn)“環(huán)境友好、資源高效、健康舒適”的建筑模式。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，綠色建筑不僅是提升企業(yè)形象的軟實(shí)力，更能帶來租金溢價(jià)、運(yùn)營成本下降和風(fēng)險(xiǎn)降低等實(shí)際效益。

  有研究表明，獲得LEED、GBI等認(rèn)證的寫字樓租金普遍比同類非綠色樓盤高5%?10%；通過節(jié)能系統(tǒng)、智能照明等技術(shù)，商業(yè)樓宇的能耗可降低20%?30%，年均運(yùn)營費(fèi)用下降約15%?25%。同時(shí)，綠色建筑的資本化率更高，投資回報(bào)期雖略長（2%?9%的認(rèn)證費(fèi)用），但長期收益（節(jié)能、租金、品牌）顯著。

  這助推了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)參與綠色建筑認(rèn)證的積極性，其中住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、中國綠色建筑協(xié)會(huì)的GBI體系、美國綠色建筑委員會(huì)的LEED體系、國際WELL建筑研究所WELL體系等，逐漸成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要綠色建筑認(rèn)證方向。

  以各類體系的定位來看，LEED等國際體系認(rèn)證費(fèi)用相對(duì)較高，適合預(yù)算充足且追求品牌溢價(jià)的項(xiàng)目；WELL往往適合以健康舒適為賣點(diǎn)的辦公/商業(yè)空間；《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》或GBI在國內(nèi)市場認(rèn)可度逐年提升，適合大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且一定程度上有助于獲得政府補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等。

  據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)中，萬科截至2024年末滿足綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的面積累計(jì)超3.35億平方米。在商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營的目標(biāo)中，計(jì)劃未來新建的印力自持印象城MEGA100%獲取LEED認(rèn)證，并確保未來5年內(nèi)印力所有新建建筑達(dá)到綠建二星認(rèn)證，且2024年在建項(xiàng)目均以LEED認(rèn)證、綠建二星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

  龍湖集團(tuán)自2021年起，明確集團(tuán)所有新建項(xiàng)目要達(dá)到國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，并鼓勵(lì)獲得更高等級(jí)認(rèn)證（包括：國家綠色建筑二星級(jí)、三星級(jí)、美國LEED認(rèn)證、WELL認(rèn)證等）。截至2024年底，其累計(jì)滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目達(dá)590個(gè)，累計(jì)滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目面積超1.3億平方米。

  具體項(xiàng)目方面，2024年8月龍湖在天津的首個(gè)TOD商業(yè)項(xiàng)目——梅江天街，應(yīng)用多種綠色低碳技術(shù)和智能化控制技術(shù)，打造綠色、健康、舒適的智能化商業(yè)街區(qū)，獲得綠色建筑二星級(jí)認(rèn)證。資料介紹，該項(xiàng)目建筑面積20.4萬平方米，位于西青區(qū)核心地段，緊鄰兩條城市核心交通線路。

  節(jié)能方面，該項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上采用高能效冷水機(jī)組、高效節(jié)能燈具等設(shè)施設(shè)備，有效降低能源消耗。商業(yè)采用時(shí)間控制策略，實(shí)現(xiàn)不同場景的照度控制，節(jié)約照明能耗。節(jié)水方面，項(xiàng)目全部采用2級(jí)節(jié)水用具，綠化澆灌采用節(jié)水灌溉末端裝置并設(shè)置土壤濕度感應(yīng)器、雨水關(guān)閉裝置等節(jié)水控制措施，同時(shí)通過雨水調(diào)蓄技術(shù)等方式實(shí)現(xiàn)高效節(jié)水，實(shí)現(xiàn)海綿城市目標(biāo)。

  此外，該項(xiàng)目還采用智能化控制策略，通過IBMS（智慧建筑管理系統(tǒng)）、EMS（能源管理系統(tǒng)）、BA（樓宇自動(dòng)化）等數(shù)字化技術(shù)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)商區(qū)的智能設(shè)計(jì)、控制和運(yùn)維，打造出智慧、節(jié)能、綠色的TOD商業(yè)綜合體。

  綠色金融的核心目的是為環(huán)境改善、應(yīng)對(duì)氣候變化和資源節(jié)約提供資金支持，而綠色建筑正是實(shí)現(xiàn)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排、降低碳足跡的關(guān)鍵路徑。金融資金通過低息貸款、長期還款、綠色債券等方式，為綠色建筑項(xiàng)目提供必要的資本，幫助開發(fā)商落實(shí)節(jié)能系統(tǒng)、可再生能源和環(huán)保材料等。

  但由于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前遇到瓶頸期，其融資環(huán)境一直處于收緊狀態(tài)，不斷豐富的創(chuàng)新產(chǎn)品及金融工具仍難以惠及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)了解，目前不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的綠色融資主體仍以頭部央國企及部分港資企業(yè)為主。

  涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)中，華潤置地2024年成功獲取ESG貸款85億元，截至當(dāng)年末存續(xù)ESG貸款288億元。中國海外發(fā)展2024年共簽署110億港元的可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款協(xié)議。越秀地產(chǎn)當(dāng)年7月還成功發(fā)行16.90億元離岸人民幣點(diǎn)心債券，期限為3年，票面利率為4.10%；但均未明確募資用途是在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)或改造方面。

  不過，值得一提的是，頭部不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)與大部分港資企業(yè)均搭建了綠色金融框架或設(shè)立了綠色金融目標(biāo)。例如越秀地產(chǎn)為了更好地推進(jìn)可持續(xù)金融發(fā)展，計(jì)劃到2030年致力達(dá)到至少50%債券及借款融資來自綠色金融。中國金茂強(qiáng)調(diào)開展責(zé)任投融資活動(dòng)，把握綠色建筑和公募REITs機(jī)遇，以綠色金融助推公司綠色可持續(xù)發(fā)展。

  觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，隨著雙碳目標(biāo)的推進(jìn)，政策支持力度不斷加大，綠色金融將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提升自身財(cái)務(wù)靈活性及韌性的重要渠道。但該類產(chǎn)品具有一定成本（如將產(chǎn)品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本），且募資用途有具體投向，在行業(yè)深度調(diào)整期，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐綠色融資也有較高門檻。